Vid ett bostadsköp dyker det upp många frågor som mäklaren kan hjälpa dig med. Redan här kan du dock få svar på de vanligaste:
Det vanligaste sättet att köpa bostad på går till enligt följande:
På visningen träffar du mäklaren som på plats kan svara på frågor och där får du en objektsbeskrivning som beskriver bostaden med fakta och färgfoton. De som är intresserade skriver ner namn och telefonnummer på en intresseanmälan och blir inom ett par dagar kontaktad av mäklaren som då tar emot bud. Den som lämnar ett bud bör först ha pratat med sin bank och fått ett lånelöfte (se ”Lånelöfte”.) Vi kan hjälpa dig att göra en boendekostnadskalkyl. Mäklaren tar emot buden och du kan följa budgivningen på Internet. När budgivningen är slut och säljaren har bestämt vem som ska få köpa så träffas man för kontraktskrivning. Köper du ett hus har du möjlighet att låta en certifierad besiktningsman göra undersökningen. Köparen har även s k undersökningsplikt (se ”Undersökningsplikt”). Inom ungefär en vecka skall handpenning på vanligen 10 % av köpeskillingen betalas. När det är dags för tillträde träffas man med en bankkontakt närvarande (ofta via telefon) för att lösa säljarens lån. Du får nycklarna till bostaden och andra eventuella handlingar som hör till bostaden - nu är bostaden din!
Skulle det dyka upp några frågor efter tillträdet är du naturligtvis välkommen att kontakta oss!
Undersökningsplikt
Köparens skyldighet
Som köpare har du skyldighet att noggrant undersöka fastigheten – den så kallade undersökningsplikten. Fel och brister som du skulle ha kunnat upptäcka vid en omsorgsfullt gjord besiktning får inte användas mot säljaren i efterhand.
Konkret fel
Har fastigheten lägre standard än köparen har rätt att kräva, föreligger ett fel i fastigheten. Standarden kan framgå av en konkret klausul i avtalet. Konkret fel kan föreligga även då säljaren, muntligen eller på annat sätt utanför kontraktet, lämnat uppgifter om fastigheten som köparen tagit intryck av. Lämpligt är att sådana uppgifter dokumenteras i en klausul i köpekontraktet.
Normal förslitning
Att avgöra vad som är normal standard får betraktas som godtyckligt men en köpare måste räkna med att en byggnad utsätts för både normal förslitning och normala åldersförändringar. Först när byggnaden är i betydligt sämre skick än vad köparen haft anledning att räkna med, föreligger ett fel i rättslig mening.
Köparens undersökningsplikt
Säljaren ansvarar inte för ett fel som är möjligt att upptäcka. Detta innebär att köparen har undersökningsplikt.
Dolda fel
Vad som har sagts om undersökningsplikten gäller oavsett om köparen har undersökt fastigheten eller ej. Fel som inte är möjliga att upptäcka inom ramen för undersökningsplikten är dolda fel, vilka säljaren ansvarar för.
Jordabalken säger att ett dolt fel är:
a) något som du som köpare inte rimligen kan förvänta dig med tanke på t ex fastighetens ålder och konstruktion
b) något som inte upptäcktes eller borde ha upptäckts vid en noggrann undersökning av fastigheten.
Påföljder
Köparen har rätt till prisavdrag, skadestånd, eller t o m hävning av köp om fastigheten väsentligt avviker från vad säljaren utfäst eller om säljaren varit försumlig.
Jordabalken säger att du har rätt till nedsättning av köpeskillingen om felet anses vara dolt. Nedsättningsbeloppet (ersättningen) som du kan få, skall motsvara den nedsättning av köpeskillingen som hade gjorts om felet hade varit känt då huset köptes. Ersättningen kan därför vara lägre än den verkliga kostnaden för reparationen, eftersom man ofta passar på att förbättra och höja standarden när man ändå måste renovera. Eftersom man måste utgå ifrån huset skick vid köpetillfället får man alltså inte ersättning för sådana förbättringskostnader.
Om felet är så väsentligt att du inte ens hade köpt huset om du hade känt till felet har du även rätt att häva köpet.
Hur man utreder om ett fel är dolt
När köparen och säljaren har skickat in all dokumentation som behövs för att kunna göra en korrekt juridisk bedömning utreder försäkringsbolaget om felet är ett dolt fel eller ej och därmed om säljaren skall ersätta dig. Vid utredningen tar man alltså hänsyn till vad som nämns i besiktningsprotokollet, vad man har haft anledning att förvänta sig med tanke på husets ålder och om felet har varit möjligt att upptäcka vid en noggrann undersökning.
Bedömningen görs utifrån de regler som finns i jordabalken 4:19 samt rättspraxis. Tänk på att ju tydligare och mer omfattande skadeinformationen är desto lättare och snabbare kan försäkringsbolaget återkomma med besked!
Reklamation/preskription
Köparen skall reklamera inom skälig tid från det att denne upptäckt, eller förväntas ha upptäckt, felet. Säljarens felansvar preskriberas tio år efter tillträdet.
Har säljaren upplysningsplikt?
Om felet varit dolt vid köpet ansvarar säljaren för konsekvenserna. Om felet varit möjligt att upptäcka får köparen stå för det själv. Säljarens vetskap har i princip ingen självständig betydelse för felansvaret. Även om säljaren inte måste tala om vad denne vet om fastigheten, rekommenderas det att denne lämnar upplysningar. Fastighetsmäklaren skall verka för att säljaren lämnar upplysningar, detta genom en separat frågelista eller inskrivning i köpekontraktet för bevisningens skull.
Fastighetsmäklarens ansvar
Enligt lag skall fastighetsmäklaren verka som opartisk mellanman, ge parterna råd och upplysningar, verka för att säljaren lämnar köparen uppgifter av betydelse samt verka för att köparen före köpet undersöker fastigheten. Fastighetsmäklaren skall kontrollera vem som har rätt att förfoga över fastigheten, vilka inteckningar, servitut och andra rättigheter som belastar den och ge köparen, utöver en skriftlig boendekostnadskalkyl, en objektsbeskrivning med nämnda uppgifter inklusive fastighetsbeteckning, taxeringsvärde och areal. I objektsbeskrivningen skall även finnas uppgifter om byggnadens ålder, storlek och byggnadssätt. Sägs inget annat, skall fastighetsmäklaren vara behjälplig vid upprättandet av köpehandlingar.
Friskrivningsklausuler
Friskrivning har till syfte att begränsa det ansvar säljaren har för fel som är dolda. En friskrivning bör vara mycket konkret. När en speciell egenskap beskrivs kallas denna typ av friskrivning egenskapsfriskrivning, till exempel angående fastighetens dräneringsbehov och gäller därför bara just den egenskap som berörs. En annan typ av friskrivning avser generell ansvarsbegränsning och är den klausul som säger att ”köparen avstår från att göra några som helst påföljder gällande för fel i fastigheten”, innebär att säljaren i princip är fri från ansvar för alla dolda fel. En sådan klausul är heltäckande endast för det fall att säljaren inte känner till några dolda fel.
Lånelöfte
Ett lånelöfte är ett skriftligt dokument från en bank eller bolåneinstitut som visar på personens betalningsförmåga. Lånelöftet är viktigt för att mäklaren ska veta att du kan backa upp dina bud ekonomiskt under en budgivning. Ordet är dock lite missvisande då det inte handlar om ett löfte om att få låna. Man kan se det som att det gäller som ett säkerställande om betalningsförmåga för att få ge bud i budgivningen.
När man skall köpa en bostad ansöker man om en specifik summa för sitt lånelöfte. Detta lånelöfte är viktigt att ha redan innan man börjar söka lägenheter eftersom det kan gå snabbt när man väl hittar ett objekt att bjuda på. Man behöver dock inte rent fysiskt ha med sig lånelöftet till visningarna.
Hur skaffar jag ett lånelöfte?
Lånelöfte kan man enkelt skaffa på nätet eller via telefon med banken. Varje bank och bolåneinstitut har en sida där man kan göra det. Ett lånelöfte är inte bindande och kostnadsfritt, så på sätt och vis spelar det inte så stor roll var man väljer att ta lånelöftet.
Bostadslån - bottenlån och topplån
Ett lån handlar om ett avvägande mellan risk och inkomst för banken. Risken är låntagarens personliga återbetalningsförmåga men också hur marknaden påverkar dennes återbetalningsförmåga. Om bostadspriserna går ned så kan låntagaren hamna i en sits där bostaden är värd mindre än vad lånet är. För att kompensera för risken med variationer (fluktuationer) i bostadspriserna så sätter man gränser på lånegraden.
Gränserna är uppdelade i bottenlån, topplån och egen insats. Olika banker och låneinstitut ser på risken för sjunkande priser olika, ibland också beroende på stad och stadsdel, och sätter bottenlånet till olika andelar (allt från 70 % till 85 %).
Fast eller rörlig ränta?
Det finns olika typer av räntor för ett bottenlån: fast och rörlig ränta. Räntan, kostnaden för att låna pengar, varierar från dag till dag men låntagaren kan välja hur mycket det skall slå igenom genom att välja löptid, det vill säga hur ofta räntan räknas om för bolånet.
Den rörliga räntan är dock inte helt rörlig utan ändras var 3:e månad – likaså ändras alltså lånekostnaderna var 3:e månad. Att den är “rörlig” är alltså en sanning med modifikation. I realiteten är det snarare en bunden ränta med kort löptid. I dagligt tal brukar dock tremånadersräntan räknas som “rörlig”.
Fast ränta innebär att låntagaren binder sin ränta till en viss räntesats inom en längre tid (tex 1 eller 5 år). Räntan blir högre ju längre låntagaren binder lånet men denne blir garanterad att betala en specifik ränta under den tiden. Skulle låntagaren av någon anledning vilja säga upp lånet i förtid (innan bindningstiden går ut) får denne betala för mellanskillnaden om räntan gått upp.
Om du vill ha mer information hjälper vi dig gärna med en bra bankkontakt!
Dolda fel -försäkring
Den vanligaste försäkringen vid försäljning av en bostad är en dolda fel-försäkring, denna kallas även för överlåtelseförsäkring. En dolda fel-försäkring faller ut om ett dolt fel upptäcks i en fastighet som sålts. Dolda fel-försäkringen tecknas av säljaren och ersättningen går till köparen.
För säljaren
Dolda fel-försäkringen tecknas mot ett bestämt maxbelopp, vilket också bestämmer hur stor premie som skall betalas. Eventuella överstigande kostnader täcks inte av försäkringen, utan måste då bekostas av säljaren själv. Ett alternativ till att behöva stå för den överskjutande kostnaden är att skriva in i köpeavtalet att dolda fel maximalt kan ersättas med försäkringsbeloppet. För att kunna teckna en försäkring krävs en överlåtelsebesiktning, besiktningen kan vara beställd av både köpare och säljare. Det finns också ett självriskbelopp på en dolda fel-försäkring, denna skall betalas av säljaren om inte annat anges i köpekontraktet.
För köparen
Det är köparen som skall kunna visa att ett dolt fel föreligger. Det vanligaste är då att köparen kontaktar säljaren ang detta. Om försäkringen faller ut får köparen ersättningen. Det finns även vissa försäkringar där köparen kan gå direkt till försäkringsbolaget med sina krav. Det gäller dock att redan innan kontraktskrivningen ta reda på vad som gäller i fall att säljaren meddelar att denne tecknat en försäkring.
Om det är köparens överlåtelsebesiktning som ligger till grund för försäkringen får köparen automatiskt tillgång till besiktningsprotokollet, där skall eventuella anmärkningar finnas med. Det skall också finnas information om upptäckter som föranleder till en utökad undersökningsplikt. Fel som har anknytning till anmärkningar i protokollet kan inte ligga till grund för ersättning. Ersättning kan inte heller ges för fel som finns i det som inte undersöks i en överlåtelsebesiktning. Att säljaren genomfört en besiktning påverkar inte köparens undersökningsplikt.
Fastighetsmäklarens ansvar
Det är möjligt att avtala bort eventuella dolda fel, dock är det då mycket viktigt att alla parter förstår innebörden av det avtal som skrivs. Förhandlingar om dolda fel-försäkringar och/eller friskrivningsklausuler skall vara mycket öppna och tydliga samt givetvis godkännas av bägge parter.